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公告:2020年度企业年报已经开始,申报日期2021.1.1-2021.6.30,自2020年1月1日,外商投资企业应当通过市场监管部门企业信用信息公示系统向商务主管部门报送年度经营信息,请移步企业信用信息公示系统开展年度报告工作。 年度申报公告见:http://www.028qy.com/gsjj.asp?lid=17

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房地产公司解决资金短缺的案例分析
 双击自动滚屏  发布者:成都首嘉企业登记服务有限公司  发布时间:2014-5-16  阅读:1473 次

案例:

一公司通过努力竞争到一块地(500亩),公司流动资金不足,只能支付土地出让金。后续启动及建设资金不足,因证件不够,尚不能通过项目贷款解决资金。老板设想采取下列开发模式,解决资金问题:

1、吸引民间有资金的个人进来合作开发(非股东模式),分配方式是双方约定:按成本加成的方式,超过成本的最终售价部分,扣除税费后,双方五五分成;

2、把取得的土地进行一部分分割,直接转让,取得收入。

数据假设:土地取得成本为100/亩,开发成本假设为3000/平米,拟定售价为5500/平米;

1、请站在财务的角度,分析上述老板的方式涉及到的财务核算的问题以及税务风险的问题;2、如果你认为上述方案都有重大瑕疵,那么应采取何种合理的方案解决上述老板想解决的问题?

回答:

收入:500*666.67*5500=1,833,342,500

土地取得成本:1000000*500=500,000,000

开发成本:500*666.67*3000=1,000,005,000

资金需求量:1,000,005,000

综合税率:12%

估计利润:1,833,342,500-1,000,005,000-500,000,000-1,833,342,500*12%

=113,336,400

以下对老板解决资金问题两种模式分析:

1、吸收民间资金个人资本(非股东模式)在法律形式上有非法融资的嫌疑;财务核算及税务上以借入个人借款的形式进入公司账务,由于房地产开发项目的周期长,此借款会长期挂账增加公司的税收风险,引起税务人员认为隐藏收入的嫌疑。如果税务人员确认是个人借款,那么利润的五五分成通过支付借款利息的形式给资金提供者,可能会因为利息数量大,超过了最高人民法院规定的基准利率4倍以内受保护的上限造成法律风险,同时此利息在所得税法上不能税前列支,借款人可能会以资金紧张为由要求提前收回借款造成纠纷

2、出售一部份土地,虽可以取得资金,但是可能会引起改变规划许可的法律风险。但是如果剩余的土地的使用仍然达到了许可的容积率等指标,则不存在风险。同时出售土地需交纳土地增值税、所得税,应当测算成本、税费,制定出可以满足需求资金量的售价

以下总结出我工作中学习了解到的一些融资方式:

、以取得的土地抵押给银行取得融资,由公司股东的股权做质押,同时担保公司做担保(备注:一般有长期合作关系的银行愿意抵押借贷,另外部分股份制银行如:浙商,也可采取此方法借贷。);根据新规定土地在取得规划许可后,不能再向银行抵押。可以采用分期分批开发的形式,一期地取得规划许可后用二期地抵押给银行,取得借贷资金后开发一期地,一期地取得收入后周转至二期使用。

、用公司的应收账款向银行质押,资金通常按应收账款账面价值打折扣取得,贷款主体是房地产公司

、如有其他资产,可以抵押给银行取得资金

、扩大房地产开发公司的经营内容,增加购销商品贸易的内容,同时成立一家法律上独立的但实质具有关联关系的商贸公司B,由B公司向房产公司采购货物形成购销关系,由B公司向银行申请开具承兑汇票给房产公司,房产公司贴现获得资金

、用其他平台公司的名义向银行贷款(例如商贸公司),用商贸公司为贷款主体向银行贷款,担保公司做担保,房地产公司向担保公司做反担保,需支付相应的较高的资金费用

、与另一家具有法人资质的企业合作,签定共同控制经营协议吸收资金,约定各自在收入中的份额,此协议受法律保护

、采用信托投资形式,由信托投资公司采用股权形式投入资金,但是这种形式在经营管理上、资金费用上受制于人

、直接吸收股东,会失去对公司的控制权

、向融资担保公司或个人借取资金,资金费用较高,俗称高利贷

综上所述,银行融资成本最低、合法,其他方式成本高还会失去经营控制权、可能会违反法律规定。如资金需求量大银行是最好途径,资金量小可以采用其他途径。成本效益最大化是原则。
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